離婚時の不動産売却で知っておくべき重要なポイント

離婚時の家の売却について知っておきたい重要なポイント

離婚するときの家の売却について知っておきたいこと

夫婦が離婚することになったとき、一番頭を悩ませるのが「今住んでいる家をどうするか」という問題です。家は夫婦にとって最も大切で高価な財産の一つですから、誰が住み続けるのか、売るのか、お金はどう分けるのかなど、しっかりと話し合う必要があります。

 

家の売却には様々な手続きが必要で、名義の問題、住宅ローンの残り、いつ売るか、税金のことなど、考えることがたくさんあります。これらのポイントを前もって理解し、計画的に進めることで、後々のトラブルを防ぐことができます。

 

家の名義と夫婦の共有財産について

離婚するときの財産分けを考える前に、まず確認しなければならないのは、その家が「夫婦で築いた財産」なのか、それとも「個人の財産」なのかということです。

 

「夫婦で築いた財産」とは、結婚してから夫婦が力を合わせて作った財産のことで、基本的には離婚のときに二人で分けることになります。例えば、結婚後に夫婦の収入で購入した家がこれにあたります。

 

一方で「個人の財産」は、結婚する前から持っていたものや、親から相続したり贈与されたりしたもので、これは財産分けの対象になりません。

 

家を売るときに重要になるのが、登記簿に書かれている「名義」です。家は基本的に名義人でなければ売ることができません。

 

夫婦の共有名義の場合：両方の同意がないと売れません

どちらか一方の名義の場合：その人の同意が必要です

そのため、離婚の話し合いの段階で、家をどう扱うかについて二人で合意しておくことがとても大切です。

 

 

住宅ローンが残っているときの対処法

多くの家庭では、まだ住宅ローンが残っています。ローンがどれくらい残っているかによって、売却の方法が変わってきます。

 

アンダーローン（売却価格 > ローン残高）の場合

家を売ったお金でローンを完済でき、さらにお金が余る状態です。

例： 家が3,000万円で売れて、ローン残高が2,000万円の場合

→ 1,000万円が残るので、これを夫婦で分け合えます
 

オーバーローン（売却価格 < ローン残高）の場合

家を売ってもローンを完済できない状態です。

例： 家が2,000万円でしか売れないのに、ローン残高が2,500万円の場合

→ 500万円足りないので、貯金などから補う必要があります

 

オーバーローンの場合は、銀行と相談して「任意売却」という方法を使うこともできます。これは、銀行に許可をもらって、ローン残高より安い価格で家を売る方法です。

 

また、夫婦それぞれが別々にローンを組んでいる「ペアローン」の場合は、それぞれのローン残高と売却代金の分け方について、より詳しく調整する必要があります。

 

いつ売るかと税金の話

家を売るタイミングによって、税金の扱いが変わります。

 

離婚前に売る場合

離婚前に家を売って、そのお金を分け合うと、税務署から「贈与」と見なされて贈与税がかかる可能性があります。贈与税は結構高いので、大きな負担になることがあります。

 

離婚後に売る場合

離婚が成立してから家を売って、そのお金を「財産分与」として受け取る場合は、基本的に贈与税はかかりません。

 

ただし、離婚後に財産分与を請求できるのは、離婚から2年以内という期限があります。この期限を過ぎると、財産分与の権利がなくなってしまう可能性があるので注意が必要です。
 

名義変更時の注意点

離婚のときに家の名義を一方から他方に変更する場合、名義を渡す側に「譲渡所得税」という税金がかかることがあります。これは、家を買った時より価値が上がっている場合に発生する税金です。

 

思わぬ税金が発生することもあるので、事前に税理士さんなどの専門家に相談することをおすすめします。

 

財産分けのルールをはっきりさせる

財産分けは通常、離婚後に家を売ったお金を分け合うのが一般的です。しかし、どのような割合で分けるか、どのような方法で分けるかについて、夫婦で意見が合わないことがよくあります。

 

このようなトラブルを防ぐためには、離婚のときに財産分けのルールをはっきりと決めて、できれば「公正証書」として残しておくことが大切です。公正証書は法的な効力を持つ書類で、もし相手が約束を破った場合には、法的な手続きを取ることもできます。

 

決めておくべきこと

分配割合：基本的には半分ずつですが、それぞれの貢献度などで調整することもあります

住み続ける場合の家賃：どちらかが住み続ける場合の家賃相当額の扱い

維持費の負担：売却まで固定資産税などの費用を誰が払うか

まとめ：離婚時の家売却で大切なポイント

離婚のときの家の売却は、心理的にも金銭的にも大きな負担となる手続きです。しかし、以下のポイントをしっかりと押さえて、計画的に進めることで、トラブルを最小限に抑えることができます。

 

名義の確認：誰の名前になっているかをチェック

住宅ローンの状況把握：残高と売却価格の関係を確認

売却のタイミング：税金面を考慮して適切な時期を選択

財産分けのルール：事前に明確に取り決めて書面に残す

複雑な問題については、不動産屋さんや弁護士さん、税理士さんなどの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。新しい生活を円滑にスタートするためにも、感情的にならずに冷静で慎重な対応が重要です。

 

この情報がお役に立てれば幸いです。

 　〔令和26年2月20日リニュアル仲介コラムより引用〕